公開日： ｜更新日：
賃貸管理のいっさいを任せられるサブリース契約は、手間も面倒もなく安定した収入得られるメリットがある反面、注意したいポイントもあります。こちらでは、サブリースの基礎知識とメリット・デメリット、サブリースの一括比較サイトなどを紹介していきます。
一般的にサブリースと呼ばれる契約は、サブリース会社（不動産会社）がオーナーの所有している賃貸物件をまるごと借り上げ、それを第三者に転貸するシステムのことです。
サブリース会社は、オーナーの代わりに入居者募集や借主との賃貸借契約の締結、家賃回収、設備管理といった管理業務を代行するだけでなく、空室の有無に関わらず毎月固定家賃を保証してくれる「空室保証」が内容に含まれていることがほとんど。空室保証は、オーナーにとって頭の痛い“空室リスク”を軽減し、安定的な収入を見込める特徴があります。
一般的に言われるサブリース契約について先述しましたが、先ほどのサブリース契約は厳密に言うと下記のように「サブリース契約」と「マスターリース契約」に分かれています。
このように、オーナーと入居者とに直接的な賃貸契約は発生しません。マスターリースとサブリース契約を分けて呼ぶ不動産会社もありますが、この2つをまとめて「サブリース契約」と呼ぶ会社のほうが多いようです。
また、一般的な賃貸借契約は、オーナーと入居者とが直接賃貸借契約を結ぶ契約のことを言います。
サブリース契約は、サブリース会社に賃貸管理業務を全て任せられるため、入居者募集や家賃集金、設備故障やトラブルの対応、書類手続きなどの手間と時間を省くことができるのがメリットです。
ちなみに、管理委託契約も賃貸物件管理を任せることはできますが、入居中のトラブルや設備等の修理などの最終的決定はオーナーが行います。その点サブリース契約であれば、そのような案件もサブリース会社が決定や判断もしてくれるので、オーナーが遠方に在住しているケースやビギナーオーナーなどは安心できる契約形態です。
通常は、賃貸物件が空室状態になっているときは家賃収入がなくなります。しかし、サブリース契約には「空室保証」という契約があり、空室であったり入居者に家賃滞納があった場合でも、サブリース会社がオーナーに固定賃料を支払うシステムになっています。そのため、常に一定の収入を得られて長期的な見通しが立つというメリットがあります。
ただし、サブリース契約の中には空室時の賃料保証のないケースもあるため、契約内容を確認してください。
賃貸住宅を管理していると、退去者が出るたびに入居者募集広告を出す必要が生じます。しかし、サブリース契約の場合は、入居者募集の広告料や退去に伴う原状回復費、メンテナンスの費用などもサブリース会社が支払うケースが多いため、オーナーの負担が軽減されています。
サブリース契約はメリットがある一方で、注意したいポイントもあります。
オーナーはサブリース会社に手数料を支払う必要があります。同じように賃貸物件の管理を任せる一般的な管理委託契約の手数料率は賃料の5～10％ほどですが、サブリース契約の手数料率は賃料の10?20％です。サブリース契約のほうが高いのは、サブリース会社が不動産管理と空室リスクを引き受ける分、手数料を多く支払う仕組みとなっているからです。
ただし、賃貸物件や家賃保証契約内容、サブリース会社によって手数料率は異なるため、契約前に見積もりや契約内容を確認してください。
免責期間とは、空室時の賃料をサブリース会社がオーナーに支払わなくてよい期間のことです。例えば、サブリース契約締結から入居者が決まるまでの期間や、入居者が退去した後の数カ月間に免責時間が設定されているケースが多いです。
免責期間が設定されている場合は、その期間中の家賃収入がなくなるため注意しましょう。
通常サブリース契約には、一定期間ごとに保証賃料の見直しがされる旨が記載されています（通常は2年毎）。当初の固定家賃保証がいつまでも続くわけではないため注意が必要です。建物の劣化や入居状況の悪化などで保証賃料が減額されれば、その分オーナーの収入も減少します。
サブリース契約での賃貸経営の魅力は、何といってもわずらわしい賃貸管理業務と空室リスクの2つのポイントが軽減されることです。
賃貸管理業務は入居者募集から退去後のクリーニング、入居者からのクレーム処理、家賃と資金管理、建物と設備管理までの全ての業務を依頼できます。2年～3年おきに家賃保証などの見直しはあるものの、空室の有無に関わらず固定家賃が入ってくることは嬉しいポイントです。
賃貸したい物件はあるけれど、遠方に住んでいて細かい対応ができないオーナーや相続対策での賃貸物件、不動産投資家などにとっては、手数料を払ったとしても魅力がある経営体制と言えるでしょう。
サブリース会社は大家に代わり下記のような業務を包括的に代行してくれます。
こちらでは、サブリース契約でよくあるトラブル案件を紹介していきます。
サブリース契約を検討している方は複数の会社に契約プランを提出してもらい、不明点は納得できるまで説明を受けて賃料減額のリスクなどを理解したうえで契約してください。
一定期間ごとに賃料が下がることに納得できません。こんなに頻繁に賃料が減額になるのは違法ではないでしょうか？
サブリース会社との契約に「家賃保証」という内容があっても永久に同額家賃が保証されるわけではありません。
賃貸物件の設備の経年劣化、建物の立地条件による価値などによって、サブリース会社から一定期間ごとに保証賃料の見直しを要求されます。契約書には、この賃料減額請求権（サブリース会社からオーナーに支払う賃料減額を求める権利）について記載されているのが一般的です。そのため、原則、オーナーは請求に応じなければなりません。
サブリース会社との賃料減額トラブルは、裁判に持ち込まれたこともありますが、借地借家法32条によって会社側の賃料増減額請求権が認められるという判例（※）になっており、違法ではありません。
サブリース会社との契約はリスクを踏まえて検討することが重要です。
※参照元：※参照元：オレンジ法律事務所「（参考判例）最高裁第三小法廷平成15年10月21日サブリース訴訟上告審判決」（https://orangelaw.jp/research/fudousan/h151021.html）
家賃が保証されない免責期間があることを知らず、その間の家賃収入がなくなり困っています。
免責期間とは、家賃保証が免責される期間のことで、一般的なサブリース会社の契約では、募集してから入居者が決まるまでの1～3カ月間を免責期間としているケースが多いです。会社によっては退去してから1カ月間は免責期間であるという契約内容の場合もあり、サブリース会社によって異なります。
免責期間は家賃保証を得ることができないため、契約内容の記載をしっかりと読みこみ、理解できないポイントは納得できるまで担当者に質問したうえで契約を交わしてください。
今のサブリース会社との契約を解除したいけれど、違約金を払わなければ応じてくれないとのことです。なぜですか？
現サブリース会社に不信感がある、一般的な賃貸管理会社との契約に乗りかえたい、賃貸物件を売却したい、などの理由でサブリース会社と現契約を解除したい場合、違約金なしでの契約解除は難しいのが現状です。
それは、「サブリース会社がオーナーにとって借地借家法での借主になっているから」です。借主側は借地借家法によって保護されているためにオーナー都合での解約は難しく、サブリース会社による賃料不払いなどの契約違反などがない限り、正当事由が必要になります。
正当な理由例としては、「建物が老朽化しているため建替が必要である」「ローン返済が困難になり賃貸物件の売却が必要になった」など賃貸借契約を終了させても仕方がないという事柄が挙げられます。
しかし、これらの理由があっても法律で明確に定められているわけではないため、裁判に持ち込んでもサブリース会社とオーナーの状況などを踏まえて個々の事案ごとに判断されることとなります。そのため、サブリース会社と契約する際に、解除条件についても内容明記してもらうように交渉することが大事です。
サブリース契約にはメリットがある一方で、その会社の提示する契約内容をしっかりと吟味して契約を締結しないと後々後悔することになります。また、サブリース会社によっては経営状態が不安定であったり、契約後のサービスが希望していたものと異なっているなど不安な業者も存在するため、優良なサブリース会社を選ぶことが大切です。
とは言っても、サブリース会社を一軒一軒チェックしていく作業は大変です。そんなときに利用したいのがサブリースを含む賃貸管理会社の一括比較サービスです。エリアや物件情報、依頼したいサービス（サブリース・賃貸管理など）の情報をインターネットを通して入力するだけで、サブリースを依頼できる複数の管理会社を知ることができます。
賃貸経営HOME4U（ホームフォーユー）もそんな一括比較サイトのひとつです。連携している不動産会社は全国から厳選した優良企業だけで、その数は約130社。千葉エリアで優良なサブリース会社を探す最初のステップになってくれるでしょう！
一括比較サービスHOME4Uで、千葉エリアや首都圏内のサブリースサービスを手掛けている賃貸管理会社を10社ピックアップしました。これらの会社概要を簡単に紹介していきます。
教育機関や医療、建築不動産などの関連企業をまとめているNSGグループの一員であるリビングギャラリー。新潟県と首都圏を中心に不動産売買仲介や賃貸仲介、サブリースを含めた賃貸管理業務、建物メンテナンスなどの事業を展開しています。
Apaman Property（アパマンプロパティ）は、アパマングループの中核企業です。オーナーの大事な資産である不動産賃貸物件を適正に安定的な運用とキャッシュフローを確保するため、プロパティマネージャーが管理に関する提案をしてくれます。
住友林業レジデンシャルは、住友林業グループの中で賃貸管理事業を担っている企業です。35年以上の実績とノウハウから賃貸物件の市場調査から店子の入居・退去管理業務、建物管理、原状回復工事まで支援してくれます。
転勤などの都合で、自宅を期間限定で貸し出したいというリロケーション管理を中心に、不動産管理や売却・買取業務を行っています。家賃保証や明渡保証、施設賠償責任保険付帯、減額安心補償などの保証も充実しているのがポイントです。
オリックスの大京グループに属する不動産会社で、不動産仲介業や賃貸物件管理、リフォームなど、大京グループの不動産ネットワークを活用して事業を行っています。「24時間修繕受付対応」や「家賃保証」などのサービスを利用できます。
首都圏で賃貸物件管理や賃貸・不動産売買仲介、リフォーム・リノベーションなど総合的な不動産業務を行っている会社です。家具メーカーや電機メーカーとタッグを組んだCGモデルの導入など、新たなサービスを提案しています。
東京を中心に首都圏で投資用不動産の開発と販売、賃貸管理業務などを行う会社です。賃貸管理部門については、「カスタム賃貸管理」というシステムを導入。オーナーひとり一人に適した賃貸管理プランや収支バランスの相談に応じています。
不動産賃貸・売買仲介や管理業務を行っている会社で、多角的視点から不動産価値を高めてトータルケアを提案してくれます。新築物件のサブリースについては、5年、あるいは10年の賃料固定保証や、24時間緊急コールセンターなどを利用できます。
アレップスは、タウングループの中核企業のひとつとして、東京・神奈川・千葉・埼玉で賃貸不動産のサブリース事業、管理代行事業、メンテナンス、リニューアル事業などを展開している会社です。タウングループは建築・販売も手掛けているため新築時からの一貫した管理も可能です。
江東区と墨田区を中心に不動産業を行っているROOTS。賃貸管理やサブリースについては、成約保証プランやリノベーションセットプランなど、オーナーのニーズに応じたプランニングを選ぶことが可能です。
物件エリアのサブリース会社を検索するのに便利な一括比較サイトですが、利用するには注意したい点もあります。これらのポイントを踏まえたうえで活用しましょう。
一括比較サイトを利用する際、物件情報がわからないとサブリースのプラン提案ができないため、賃貸物件の場所や築年数、専有面積、間取りなどの情報や、連絡を受けとるための氏名やメールアドレスなどの個人情報を入力する必要があります。こういった情報を入力するのに抵抗がある人は、利用が難しいでしょう。
サブリース会社からの連絡は、メールや資料郵送といった希望する方法でのみされるはずですが、中には、直接営業をかけるために電話で連絡をしてくる会社もあるようです。参考までに賃貸物件エリアを担当してくれる会社の情報を収集している段階で営業電話があると鬱陶しいものです。
しかし、こういった営業電話も、優良な一括比較サイトを利用すれば避けることができます。
一括比較サイトの中には、登録する管理会社の審査基準を設けていないコンテンツもあります。審査を設けていないということは、実績や業績、集客力が乏しいような会社も混じっている可能性もあり、そのような会社からも賃貸管理プランの返答がされてきます。
一括見積サイトを利用する際は、大手企業や地元で長期に渡り実績のある不動産会社が登録しているような優良サイトを選びましょう。
サブリース契約などの賃貸管理会社を検討している場合、まずは不動産管理をしてくれる会社選びからスタートします。そんな時に利用できる一括比較サイトは、一軒一軒自分であたるよりも遥かに効率的にサブリース会社を検索できます。
各社の実績や提出されたプランをまとめて比較することができますし、気になる会社とはすぐに連絡を取って現地調査の依頼するなどスピーディにことが運びます。
ただし、デメリットでも述べた通り、一括比較サイトの『質』にも良し悪しがあるため、登録されている会社などもチェックして不動産管理に信頼のおける満足度の高いサイトを選んでください。
不動産情報サイト事業者連絡協議会の調査（2019年）では、 入居者が賃貸不動産会社を選ぶ基準として、アクセスしやすい会社であることが挙げられています。（※）
そこで以下では、千葉駅各出口より徒歩10分以内に店舗を構える賃貸管理会社の中から、下記の条件を基に選定した、適切な管理と収益性の向上を叶えてくれそうな4社をご紹介します。掲載しているのは、下記の各条件すべてを持ち合わせている会社です。
【条件】
・適切な管理の指標として、下記3つのサービスを公式サイトで明記している
「滞納保証」「24時間対応窓口」「退去時の立会い」
・収益性向上の目安として、下記2つの情報を公式サイトで明記している
「リフォーム提案への対応」…空室リスクの低減による収益性向上
「管理手数料の割合」…毎月のコスト削減による収益性向上
| 社名 | ねいばーふっど | ミニミニ千葉店 | ホームメイト 千葉店 |
タウン ハウジング 千葉店 |
|---|---|---|---|---|
| 手数料率 | 3％～ | 3.8％～ | 4％～ | 5％～ |
| 想定年間 収益 |
698.4万円 | 692.64万円 | 691.2万円 | 684万円 |
| 公式サイト |